从全球来看，中国大城市的房价有多高？ 这个问题不能简单地用绝对楼市纵向比较，因为中国楼价的性质太特殊。
首先，定价依据不同。 中国的“房地产”和“房地产”实际上是分开的。 农业土地属于国家所有，所有者只有使用权。 普通住宅产权有效期为70年，期满后可手动续展。 商住房屋产权期限最长为50年，续期需缴纳一定比例的耕地流转费。 ; 在美国，大多数产权都是永久性的。 例如，日本实行私有财产制度。 出售的房子包括土地，产权是永久的。 这意味着，虽然我们的房产价格只包含了农地的部分使用价值，但美国的房产价格却完全包含了农地的房产价值。
其次，数据质量不同。 国外的数据来源主要有两个，一是统计局，二是中国指数研究院。 这两项数据的质量都不高，尤其是统计局的数据。 一方面，统计局只发布指数，没有高频绝对价格。 另一方面，数据严重失真。 统计局数据来源于工业和信息化部网上招标。 为了合理逃税，阴阳合同在大城市屡见不鲜，网上竞拍价格基本大幅高于实际成交价格。 统计局数据显示，2016年北京房屋成交单价仅为2.8万/平方米左右，而实际单价早已超过5万。 如果我们对这些楼市进行比较分析，推断难免会出现偏差。
三是统计口径不同。 全球房地产市场缺乏统一的官方数据。 各国楼市统计机构不同，数据来源不同，样本量也不同，不适合直接比较。 国外常用的房价数据是70个大中城市和100个城市的楼市。 样本城市规模较大，商品房类型多样； 而日本最常用的S&P/Case-Shiller房价指数只统计了20个城市，并且只统计了别墅和联排别墅。 别说国家之间无法直接比较，即使是一个国家内部的直接比较也不完全准确。
第四，面积算法不同。 国外房屋是按建筑面积估算的，不仅包括房屋使用面积、墙体面积，还包括共用面积，包括走廊、阳台等。大多数国家和地区估算的是使用面积或可用面积。 例如，台湾采用使用面积，等于建筑面积不包括共用面积。 在法国和英国，使用面积等于实用面积除以外墙所占面积，这就是真正的可用住宅面积。
三类面积的关系是建筑面积>实用面积>使用面积。 实用面积和使用面积相差不大，但建筑面积和使用面积相差很大。 需要用房费进行换算，即实际居住面积与建筑面积的比例。 一般来说，裙房或有自动扶梯的房屋的入住率约为70%，多层房屋或无自动扶梯的房屋的入住率约为75%。 也就是说，美国70多平方米的房子大约相当于国外100平方米。 中国的楼市需要乘以住房获取率，才能得到一个可以与美国比较的实际楼市，比原来的楼价数据至少高出30%。
第五，持有成本不同。 目前国外房产税主要体现在交易环节，且多为一次性成本。 持有房产环节仅征收房产税和城镇农地使用税。 不过，房产税目前仅在北京和上海试点，尚未全面启动。 。 也就是说，如果没有交易，在中国拥有一套房子几乎是没有成本的。 在美国，税收主要集中在持有阶段，持有成本相对较高。 美国、日本、新加坡、英国、香港等许多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。 例如，北京拥有一套100平方米左右的房子，每年仅需4000至5000元的物业管理费，而华尔街附近的FLATIRON公寓每年需要缴纳11600港元的房产税和物业管理费每年8500港币。 管理费相当于平均每年持有成本13.47亿元人民币。 持有成本明显低于国外。 虽然这部分成本可以视为隐含的“房价”。
六是区域结构不同。 中国是一个后发国家，城市化率不足60%。 地区发展极不平衡。 城市与农村、核心城市与三四线城市差异巨大。 例如，广州作为省会城市，楼市超过6万套。 成都的单价在6000左右，相差十倍。 中国看似存在地区和城乡差异，但发达国家的城市化率基本都在70%以上，没有国外那么严重。 这就产生了一个问题。 如果对比整体房价，中国的房价可能会被一些落后地区和农村拉低，掩盖了大城市楼市的高位，这与实际情况不符。
第七，计价单位不同。 各国用于测量房屋面积的单位差异很大。 国外使用平方米，英国和法国使用平方米，台湾和日本使用ping。 所有这些都需要一定的转换，使得直接比较变得困难。 两者换算比例为1平方米约等于0.093平方米，1平方米约等于3.31平方米。
由于数据不同，直接比较很容易产生系统误差。 为了使比较更加准确，我们综合考虑各种因素，确定了以下数据处理原则：一是以发展水平相近的代表性城市进行比较，防止全国范围内比较不准确； 其次，以市场数据作为比较依据。 三是以同一跨国统计机构为标准，防止统计口径差异； 四是宏观数据维度与微观案例维度相结合，尽可能反映楼市真实情况； 五是绝对水平与相对水平相结合，消除因发展水平差异造成的房价差异。
接下来，我们将从这些原则出发，对中国和其他国家的房价进行比较。
北京、上海、深圳房价已赶上欧美
宏观层面，我们选取了Numbeo的数据，Numbeo是目前全球最大的在线协作数据库网站。 通过用户在线协作，实时更新全球国家和城市的生活成本信息，进行数据对比。 为了提高可比性，我们选取了全球最具代表性的全球核心城市作为样本，包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶其中，孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市从上到下分析了全球核心城市的绝对和相对楼市水平。
我们直接比较一线城市中心区和非中心区的平均房价。 我们可以发现，中国一线城市北京、上海、深圳中心城区的平均房价名列前茅，但与排名靠前的台湾、伦敦、香港相比仍有一定差距。 不同之处。 根据Numbeo最新2月份核心城区房价数据，台湾以29,147欧元/平方米遥遥领先，其次是纽约和美国，分别为17,532欧元/平方米和16,473欧元/平方米。 北京、上海、深圳排名第四、第五、第七，价格分别为15292欧元/平方米、14221欧元/平方米、13349欧元/平方米。 他们的排名非常高。 北京、上海中心城区的房价已经超越旧金山，上海超越纽约、巴黎、东京等国际一线城市。
可见，中国内地一线城市北京、上海、深圳的楼市均跻身前十，在全球处于领先地位，与伦敦、旧金山等世界著名城市竞争。弗朗西斯科和巴黎。 不过，与排名靠前的台湾、伦敦和香港相比，仍有一定差距。 北京、上海、深圳中心城区的房地产市场约为台湾的一半。
数据来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米
但考虑到中国大陆建筑面积普遍，核心城市大多为有自动扶梯的住宅，采用70%的住房收购率。 折算后可以发现，北京、上海、广州中心区的实际楼市价格分别为21,846港元/平方米。 以20,315港元/平方米和19,069港元/平方米的价格，已超过纽约和加拿大，仅次于台湾，与台湾的差距进一步缩小。
再看非中心城区：全球20个核心城市的非中心城区房地产市场与中心城区存在显着差异。 在一些城市，非中心城区的房价还不到中心城区的一半。 但非中心城区总体排名相差无几。 没有变化，只是一些城市交换了顺序。 根据Numbeo网站2月份最新核心城市非中心城区房价数据，北京、上海、深圳分别为7,483欧元/平方米、7,213欧元/平方米、7,145欧元/平方米，约占中心城区的一半。 排名第六、第七、第八位，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。
非中心城区也按照70%的住房可用率折算后，北京、上海和北京楼市分别为10691欧元/平方米、10304欧元/平方米和10208欧元/平方米。平方米，仅次于新加坡。 ，成功超越纽约、伦敦、巴黎、美国等国际大都市。
北上深买房是全球最难的
第一个指标是楼市收入比：调整前仅次于新加坡，调整后为全球最高。 通常用来判断房价相对于公民收入的合理性。 例如，北京、上海、深圳中心城区的房价收入比超过40倍，这意味着一个家庭有四六年以上的积蓄就可以在中心城区购买一套普通住宅。区域。 Numbeo 网站使用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率。 公寓价格采用中心区和非中心区的平均房价。 公寓中位价为90平方米。 假设 50% 的劳动力是男性。 家庭可支配净收入定义为平均净工资的1.5倍。 在最新的核心城市中心城区房价收入比数据中，台湾以49.13排名第一，北京、上海、深圳的房价收入比分别为46.65和42.60。 ，42.55排名第二、第三、第四位，遥遥领先于其他城市。
请注意，这尚未根据住房取得率进行转换。 如果用折算修正后的房价来测算楼市收入比，北京、上海、深圳的楼市收入比就更加惊人，分别达到66.64、60.86、60.79，远远超过台湾成为全球买车负担能力最高的三个城市。
