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转租税“黑洞”
“合同中发生的所有费用，乙方不会开具发票。如需要发票，甲方将负责因发票产生的税费。”
法定节假日记者 蔡贤
“合同中发生的所有费用，乙方不会开具发票。如需要发票，甲方将负责因发票产生的税费。”
这是北京一家房产中介公司房屋租赁协议中的一项条款。 北京白领张小玲（化名）发现这一条款后表示疑惑：“为什么中介公司不主动提供收据，但收据上的税费却还是由消费者承担？ ”
法定假日记者走访了北京我爱我家、链家房产等多家小型中介公司。 几位工作人员告诉记者，中介费或服务费的收据可以免费开具，而月租收据上的税费则需要消费者缴纳。
“到目前为止我还没有收到任何所谓的代理费收据。” 在京津工作多年、在我爱我家等多家小型房产中介租房的刘锐（化名）告诉法定假日记者，他表示自己从未主动索要收据，也没有任何公司主动提供收据。
上海房产律师刘自如告诉《法定假日》记者，房产中介至少要提供所缴纳中介费的收据。 然而，由于许多租客没有报销的需要，而且往往不注意向他们索要收据，因此一些公司可能逃避了开发票流程。 义务。
“如果没有收据，也可以根据公司的实际收入自行向税务机关申报。但从实际角度来看，收据是税务机关征收税款的重要依据，用于确定公司的收入，如果没有收据的话，这就很成问题了。 天津市某国税部门工作人员也向法定假日记者表示。
中国政法大学财税金融法研究所所长刘少军表示，房地产中介公司出租房屋的税务问题应进一步管理和规范。 但目前改革面临诸多困难和制约，未来可纳入房产税。 在变化中标准化。
忘记收据
刘锐其实还在租房子，但他从来没有向房产中介索要收据，因为在他看来，只有自己能报销的情况下才需要开具发票。 既然不需要报销，那么他有没有收据也无所谓。 。
法制假期记者在调查中还发现，不少受访的租房者都与刘锐持有类似的看法，甚至有的听说可以索要租金收据。
作为房产中介，是否会主动向消费者提供相应的收据？
“我们可以给你开一张中介费的收据，而且没有税点。但如果我们开的是月租收据，你就得自己承担5%的税点。” 北京朝阳区一家爱我家支行的工作人员告诉记者。
不过，刘锐告诉《法定假日》记者，在没有他主动询问的情况下，包括我爱我家在内的房产中介都没有向他提起过收据。
“我最终得到的只是一张支票。” 一位刚从北京某房产中介租到房子的消费者翻阅手头的租房信息后告诉记者。 这也是大多数租房者的共同经历。
在刘少军看来，房产中介公司应该向消费者开具收据，但收据的具体内容取决于不同的交易情况。 关键要看代理公司在交易过程中扮演的角色。
“我爱我家”的另一名工作人员也向法定假日记者表示，作为中介公司，目前的租赁服务主要有两种：一种是中介公司只提供中介服务，消费者最终与中介公司签订租赁协议。主人; 另一种是中介公司委托房屋转租，租赁协议的双方是消费者和中介公司。
“一般来说，谁付款谁开具发票。因此，如果房产中介只提供代理服务，只需向消费者开具代理费收据即可；而如果房子是房产代理的，则只需向消费者开具代理费收据即可。”代理机构，应视为负责代其开具发票。收据包括租金。” 刘少军说道。
刘少军还强调，在租房的房产中介业务中，企业最终捕获的并不是全部交易费用，而只是其中的一个价差，即它最终租给消费者的价格和收到的价格来自业主。 差价。
“在这种情况下，房产中介开具全额租金收据确实不公平。” 刘少军感慨道。
刘自如还表示，单从房产中介角度来看，由于不是真正的转租人（真正的转租人还是业主），所以没有义务开具收据。
中介：不问就不开
“我找到的房产中介不收取中介费，而且明确规定不开具租金发票，那不是说他们不用交税吗？” 张小灵对此感到不解。
在刘自如看来，这些公司看似承诺不向租房者支付中介费，但实际上可能是直接向业主收取中介费。
不仅是上述情况，刘自如还表示，目前租赁市场上有一些房产中介公司广泛采用的这样一种业务模式——房东将房子转租给房产中介作为转租，返还给房产中介公司。中介是减免两个月的房租。
“在这个过程中，公司表面上可能没有向承租人支付代理费，但实际上已经向转租人收了钱。” 柳子茹感觉。
刘自如告诉法定假期记者，这些案件中，很少涉及到收据问题，这也可能会造成部分税收的损失。
刘少军介绍，根据现行税法，转租房屋需要交税，但到目前为止，很多转租房屋的人仍然觉得没有必要征税，而且个人征税的方式也很少。出租行为。 税务监管。
在刘少军看来，房产中介公司的税务管理属于地方税务，各地规定不一。
上述北京某国税部门工作人员告诉法制假日记者，以天安乡为例，目前对房产中介公司租赁市场业务征税主要分两种情况。
“对于这些规模较小的中介公司，也就是个体工商户，他们缴纳的是固定数额的税款。” 她进一步解释，“税务部门会根据同一地区同行业的基本收入确定税额，然后确定税额。” 提供具体的税额，这些企业只需定期缴纳这笔税款即可。”
对于一些规模较大的房产中介公司，国税官员表示，这些公司的税款主要依靠收据或账目，通常采用公司自行申报的模式。
不过，她也坦言，房产中介租赁市场的税收主要是根据收据进行管理，目前很多消费者并不会主动索要收据，因此监管难度仍然较大。
个人：纳税几乎为零
在刘自如看来，在我国目前的租赁市场，尤其是个人租赁市场，业主应该向承租人开具房屋租金收据，但实际上这些可能性几乎为零。
据了解，北京税务局2004年颁布的《个人转租房屋管理办法》规定，对个人转租房屋应当征收的各项税费，可以选择按照新的政策规定； 您还可以根据税种选择征收各种税费； 在收益率计算表中，综合症收益率标准按实际租金收入的5%征收。
刘自如告诉《法定假日》记者，个人转租房屋的数量非常庞大，税收规模也不容小觑。
不过，刘自如也坦言，由于个人之间发生的交易因变动频繁而难以监控，且目前房地产信息披露水平还不够，税务部门很难掌控实际的交易状况。
刘少军还表示，据他了解，目前个人住房转租税很少得到有效征收，主动纳税的人也很少。
中国税务学会理事、东北财经大学校长吴旭东在接受法制假日记者专访时表示，当前，房屋租赁市场的税务问题更应引起重视。
吴旭东告诉法制假日记者，未来的监管要从源头抓起，严格控制房产中介公司的交易行为，并通过未来房产信息联网、不断建立回执制度等进行综合管理。
“这个问题应该从未来房产税征收的角度来统一解决。税务部门在研究这个问题的时候，也应该同时明确税收和收据问题。” 刘少军相信。
不过，在一些人看来，对房屋租赁市场加强税收管理，保证了国家的税收收入，但这些压力最终可能还是要由消费者来承担。
房产律师秦兵告诉法制假日记者，从新政的角度来看，应该加大承租人的保护力度。 如果租客的权益能够得到有效保障，租客就会更加主动地向房产中介索取收据。
